Szanowni Państwo, poniżej zbiór niezbędnych informacji nt. ogródków oraz dalszych kroków postępowania przez Wspólnotę oraz możliwości pozyskania zgody na powiększenie ogródków.

Stanowisko ogólne (syntentyczny zbiór informacji i prezentowanych stanowisk, po szczegóły odsyłamy do publikowanych dokumentów).

  1. Wielkość ogródków (tj. jednoznacznie wygrodzona przestrzeń) została została zmierzona z natury przez uprawnionego geodetę oraz porównana z wielkością ogródków zapisaną w aktach.
  2. Prawie wszystkie lokale parterowe miały większe ogódki niż wynikało to z ich aktów notarialnych, różnica pomiędzy faktycznym obszarem ogródka a obszarem wynikającym z aktów to „powiększenie” (dalej: powiększenie, lub powiększenie ogródka), a dokładniej to „powiększenie prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej”, wszak ogródki nie przynależą do lokali.
  3. Zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej wymaga zgody Wspólnoty, co wynika jednoznacznie z UoWL. To w sposób oczywisty implikuje, że powiększenie wymaga zgody Wspólnoty.
  4. Dotychczasowe powiększenia ogródków nastąpiły bez zgody Wspólnoty.
  5. Geneza powiększeń jest różna (m.in.: ustawienie ogrodzenia przez poprzedniego właścicela, sugestywne ustawienie grodzeń przez dewelopera i inne) jednak nie zmienia ona stanu faktycznego.
  6. Każdy lokal miał możliwość zalegalizwania powiększenia, informacja o krokach i sposobie legalizacji była szeroko propagowana od listopada 2022 w publikowanych kwartalnych newsletterach, na stronie internetowej majolikowa.pl, w ramkach ogłoszeniowych na klatkach schodowych, bezpośrednio u Administratora względnie Zarządu oraz w ogłoszeniach wrzuconych do każdej ze skrzynek doręczeniowych. Informacja ta była dostępna również w materiałach na zebranie sprawozdawcze zwołane na 23.03.2023 oraz, co oczywiste, na samym zebraniu, które było protokołowane przez notariusza, który również udzielał wyczerpujących wyjaśnień zebranym.
  7. Wspólnota podjęła uchwałę legalizującą granice i powierzchnię ogródków, których właściciele o to wystąpili. Powiększenia eksploatowane są bezpłatnie. Wspólnota podjęła również uchwałą regulamin porządku domowego, który sankcjonuje bezumowne korzystanie każdego m2 nieruchomości wspólnej kosztem ustalonym na 1/100 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
  8. Uprawnienia nadane Zarządowi przez Wspólnotę nie pozwalają na anulowanie opłat już naliczonych.
  9. Właściciele, którzy eksploatują powiększone ogródki, nie wnieśli o zgodę i nie otrzymali zgody na powiększenie, zostali wezwani do zwrotu terenu poprzez ustawienie wygrodzeń ogródków zgodnie z posiadanym prawem wyłącznego użytkowania zapisanym w akcie notarialnym. Począwszy od sierpnia 2023, Wspólnota rozpoczęła naliczanie tych opłat i będzie je egzekwowała.
    • W przypadku lokali: 23/27, 23/37, 23/38, 25/41 Wspólnota wzniesie ogrodzenie wskazujące jednoznacznie granice nieruchomości wspólnej oraz ogródka przylokalowego. W świetle podnoszonej argumentacji przez właścicieli oraz lokalizacji tych ogródków, istnieje ryzyko, że Wspólnota nie będzie w stanie skutecznie wyegzekwować opłat za bezumowne użytkowanie, zaś wzniesienie ogrodzenia przywróci stan posiadania Wspólnocie oraz właścicielom lokali.
  10. Zarząd wykonał dokładnie to, co komunikował od listopada 2022. Obecnie nie są planowane żadne dodatkowe prace w zakresie regulacji stanu prawnego ogródków. Ewentualne podjęcie czynności lub pozostanie biernym jest wyłącznym prawem każdego z członków wspólnoty.
  11. Właściciele, którzy nie posiadają zgody na powiększenie, a chcieliby by ją uzyskać, mogą ją uzyskać na zasadach ogólnych opisanych poniżej.

Uzyskanie zgody na powiększenie ogródka na zasadach ogólnych.

  1. Właściciel wnosi do Zarządu Wspólnoty za pośrednictwem Administratora wniosek o wskazanej treści, który będzie podpisany przez właścicieli 10% udziałów w nieruchomości wspólnej. UWAGA: wniosek musi być wydrukowany dwustronnie.
  2. Administrator potwierdza prawidłowość wniosku, w szczególności liczbę udziałów, których właściciele złożyli podpis pod wnioskiem.
  3. Prawidłowo złożony wniosek wstrzymuje naliczanie opłat za bezumowne wykorzystywanie nieruchomości wspólnej w okresie od początku kolejnego miesiąca po złożeniu wniosku, ale nie później niż do końca trzeciego pełnego miesiąca następującego po najbliższym zebraniu sprawozdawczym Wspólnoty.
  4. Warunkiem wstrzymania opłat za bezumowne użytkowanie na wyłączność nieruchomości wspólnej jest brak zaległości we wszystkich opłatach na rzecz Wspólnoty (zaliczki na utrzymanie NW, zaliczki eksploatacyjne, naliczone opłaty za bezumowne zajęcie nieruchomości wspólnej).

Powyższy proces działa już z powodzeniem dla klimatyzatorów. Ufamy, że powyższy komunikat i przygotowany szablon dokumentu będzie Państwu pomocny.